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广东11选5最容易:忙碌专业人士 最佳的房地产投资法 | 美国

2017-09-09 92 来源:
 作为一个忙碌的专业人士,您的收入很可能足够在大多数美国市场获得投资贷款,特别是独立房贷款。大部分忙碌的专业人士有良好的信用评分,预示著可以获得好的融资。在优质的独立房投资中,这将带来很大的优势:随时间迁移,房价上涨、通货膨胀,但您所支出的本金、期款和余额却没有增加,进一步更带来可能的房价上涨,和租金的现金流。

我认为对于忙碌的专业人士,最理想的房地产投资是独立房的投资。独立房对于有稳定工作和事业的个体投资者来说是一个完美的资产。独立房仍然是大多数人的“美国梦”。他们也是美国许多大城市里相对可实现的“梦想”,因为即使在2017年,房价也是支付得起的。

 

独立房投资能有效对抗通膨、增加资产

独立房投资能有效对抗通膨、增加资产

经验告诉我,独立房投资更优秀

独立房的流动性也是最大的,因为在出售的时候,潜在的买家最多——市场上的所有购房者都是潜在的买家。投资独立房,您可以在房地产领域获得最好的贷款——惊人的30年固定利率贷款。理论上讲,这种贷款可以用于购买1至4个单元住宅,如二联式公寓、三联式和4个单元的公寓。然而,购买独立房通常优于购买2~4单元的公寓。

在好区,你通常只会看到独立房,你可能得在城镇的另一端才能找到单元住宅,他们通常被许多其他的单元住宅包围着。单元住宅在管理上有更多困难,一般来说短期租户多,不如有长期租户的房子升值快。一个例外是白领居住的新二联式公寓。

但总体来说,独立房是更有优势的。笔者有30多年的买房经验,帮助人们在许多不同的市场买了近一万所房子或单位。在这几十年里,我目睹了许多公寓和数千栋独立房的情况。我的经验和数千名投资者的经验,使我更偏向于投资独立房而不是公寓。

公寓楼投资需更加繁琐

购买较大的住宅物业——公寓楼,这可以说是很好的投资,但投资者需要有很多方面的专业知识。根据大多数公寓投资者的经验,最佳的公寓规模是100到300个单元之间(许多人说150~300个单元),这种情况下利用规模经济可以提高现金流量。

例如,一个有110个单元的公寓楼,您可能需要一个全职的管理员和一个全职的维修工;如果您拥有的是一个60个单元的公寓楼,你仍然需要一个全职的管理员和一名全职的维修工,但却少了50个单元的租金。这就是没有很好的利用规模经济。

关于大型公寓楼,有许多问题值得探讨,在这篇文章中,我们只讲运作这样的大楼需要深厚的专业知识,所需要的时间也超过了一个忙碌的专业人士所能付出的??銮?,购买公寓楼是不能得到惊人的30年固定利率贷款的,他们通常要求较大的前期投资金额。对于忙碌的专业人士,独立房才是简单、有效、强大的投资。其它投资没有这么优惠的融资条件,所花的时间也相对较多。

30年固定利率贷款的好处

并不是每一个可以得到30年期固定利率贷款的精明投资者,都能认识到这种贷款的优越性。让许多外国人难以置信的是,在美国,我们可以获得一笔长达30年,永远不会随生活成本增加而上涨的贷款。在此期间,基本上所有其他东西都随生活费用的增加而上涨,包括租金。

只有抵押贷款和余额(也因分期偿还而下调)并没有跟上通货膨胀。你可以从许多借了30年固定利率贷款的人那里了解到,比如借了贷款16年之后,他们意识到虽然还有14年的时间来偿还贷款,但贷款余额和期款相对于市场租金和价格来说很低。剩下的14年几乎没有意义,因为在许多情况下(从统计学和历史的角度),贷款余额将是房价的一小部分,不占很大比重。

值得一提的是,大多数其他国家的贷款都是根据通货膨胀不断调整,期款和余额都随通货膨胀而变化,通常不像在美国的可调整贷款,有年度和终生上限。

如果您在2017年还认为我们仍处于利率低的时期,那么这对于您的金融前景有着更大的积极影响。虽然投资者不能得到与房主相同有利的贷款,但如今,独立房投资者的利率在4.25%至4.75%之间是相当普遍的。从历史的角度来看,这是非常低的利率。大多数专家认为,未来抵押贷款利率将上升。

历史上,即使上升到7%也被认为是一个较低的利率。因此现在,您可以通过锁定利率来增强这个30年固定利率的力量。如果在接下来的几年中,利率确实上涨,你将会永远保持低于5%的利率。一旦你得到固定利率贷款,两个持续性的力量即开始作用:一个是通货膨胀削弱您的贷款(不论是期款还是余额)。另一个是租户付的独立房租金让你每月都能偿还贷款。这两个力量会使您未来的金融实力不断增强。

许多投资者认为,如果一个30年的固定利率贷款是好的,那么15年的贷款必然更好。我其实不这样认为,因为30年贷款,如果您愿意,您可以在15年内(或14年、20年、10年或8年)偿清贷款,只需增加额外的本金。但是反过来,您不能把一个15年的贷款延长到30年来支付。

15年期贷款会更好吗?

因此,15年期贷款强制您支付较高的期款,而30年贷款给您更多的灵活性,可以付较低的期款,期间如果您的经济条件允许,或基于其它考量,可以付较高的期款。

有人会说,这15年的贷款更好,因为它有更好的利率。的确,15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而,在我看来,这不足以抵消丧失灵活性的巨大损失。此外,借贷时间较长可以使通货膨胀进一步“削弱”贷款。这最后一点驳斥了一些投资者关于“借贷30年,他们在贷款期间将多支付数十万美元”的观点。

持有这种观点的人忽略了一个重要因素,那就是货币的时间价值!在20年、22年、28年等支付的这些额外的美元实际上是非常“便宜”的美元,因为他们的购买力随着时间的推移大大降低。如果这些货币的价值是根据现在的美元购买力来计算的,那么后续的付款相对于美元来说可能只值几美分。

总而言之,我建议您选择30年的贷款,然后决定用多长时间来付清(0到30年间任您选择)。

低利率时期,适合多个独立屋投资贷款

当利率低的时候,明智的投资者应该购买独立屋,在条件允许的情况下获得30年固定利率贷款。投资者可以使用传统的30年固定利率贷款为多达10个住宅物业提供融资(如果信用允许)。更有计划的话,已婚夫妇可以将它们扩展到20个。

如果你拥有的房产少于10个(或20个,视情况而定)那么用您所能获得的最佳贷款来购买独立屋是非常明智的举动。您可能希望在16年内付清贷款以支付您孩子的大学教育费用(独立屋在这方面是有效的,特别是如果他们没有经历一个疯狂的10年周期,就像我们从2004年到2014年所经历的那样)。

您可以预期在退休之日还清贷款,或者,更明智的做法是意识到自己贷款的现状,让通货膨胀一直在削弱购房成本,同时房产在您的退休期间增值。当然,前提是未来的金融发展趋势良好,人的寿命增加,金融需求随生活期望值提高而增加。

独立房投资 行动胜过纸上谈兵

忙碌的专业投资者将会认识到行动至关重要。我已经看到太多人被困住很多年,甚至几十年,以为他们必须成为独立房投资各个方面的专家才能行动。虽然教育是非常重要的,但是由于缺乏行动,“受制于想获得更多教育的想法”,使许多投资者无法实现财务目标。

你的房地产投资经纪人,有丰富的经验吗?

在独立屋投资领域中,可以使用当地的物业管理人员,而且在大都市地区,这样的资源丰富(我建议在大都市投资)。当地地产知识渊博的经纪人也可以对您有很大帮助。另外,其他专业人士也可以手把手的教您。

经验是关键!只要问问专家他们自己实际拥有多少独立屋,如果他们没有很多投资物业(我想说,一个要带领你走独立屋投资道路的人,至少拥有十几个独立屋),那么他们可能不比你更有经验。如今想要查到谁拥有多少产业很容易,因为在美国,大部分数据在网上都能查到。

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